美联物业：深圳不同类型商铺投资前景研析

自07年下半年开始，深圳楼价逐渐步入楼市调整期，投资者纷纷从住宅市场中撤资以降低损失。与此同时，股市震动下行，央行多次加息等众多因素影响下，有部分投资者开始将目光投向商铺投资。然而商铺种类较多，针对不同类型商铺，投资技巧及其风险回报均有较大差异，笔者在此详解下述四种商铺的投资前景。

商业街商铺商业街商铺应该是大家最为熟悉的，目前深圳主要的商业街主要有东门、华强北和人民南。目前东门租金为1500-2500元/平方米·月，回报率约在7%-10%之间。在此，一个20平方米商铺年租金大约需要60万元左右，而东门步行街内的商铺面积普遍偏小，适合经营的零售项目较多，虽然20平方米的商铺年租金需60万元，仍一铺难求。华强北1000-2000元/平方米·月，以经营电子产品为主，大部分街铺只租不售，投资者仅靠回收租金就丰衣足食了。人民南600-1000元/平方米·月，是百货业集聚的宝地，商业氛围浓厚。商业街商铺投资须注意周边的行业结构，尽量要与其他商铺形成互补，增强竞争力。

地铁商铺地铁商铺是随着地铁网络日渐成熟而发展起来的新型商铺。客流量是决定地铁商铺价值的重要因素，除了地铁站本身的客流量，还要考虑地铁上盖物业的情况，如能形成上下互动的立体化组合，地铁商铺的升值潜力将大大提升。如潮流前线及中信地铁商城便是很好的例子。潮流前线作为地铁站与华强北商业街之间的地下走廊，又聚集了不少时下流行服饰、饮食等商铺，平时就拥有不少地铁人流，双休更是人山人海，客流量绝对有保证，目前潮流前线商铺的租金约为500－800元/平方米·月。与潮流前线相似，中信地铁商城也有着较大的升值潜力，现客流量在不断增长，租金已达300-600元/平方米·月。

商务中心商铺商务中心商铺一般位于市区核心地段，规模大，周边商贸服务人员居多，因而向来受到投资者的青睐。在商务中心商铺一般单价都比较高，投资成本大、适合投资预算大的投资者。由于供应量不多，热门商务中心的铺位更是"万金难求"，欲投资该类型商铺就必须看准时机。投资商务中心商铺有几个特点，客流消费对象相对稳定，消费能力相对较高。故在具体投资定位上，选择那些酒吧咖啡馆、健身健美中心、美容美发厅、大中小高级餐厅等业态较为合适。因此，投资这些优质地段的商铺资产具有高质量、低风险优势。

社区商铺社区商铺具有较强的针对性，主要服务于社区范围内人群，因此，投资时必须充分考虑附近楼盘的规模及入住率，还要分析该社区住户的年龄层，消费水平，行业的比例与分布等。而社区商铺的经营种类受到限制，只能根据社区内的消费习惯，引进小型餐饮、士多店、洗衣店等类型的商家，造成招商困难。若引进品牌连锁店入驻失败，不仅给社区内住户带来不便，还缩小了社区内商家的利润空间。但相对于上述三种类型的商铺，投资社区商铺的资金最小，风险也相对减低。

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