仲量联行：房地产业大洗牌即将开始

甲级写字楼空置率升至27.1％

上周，仲量联行发布今年首季广州房地产市场报告称，次贷危机并未对广州写字楼需求造成负面影响，写字楼租赁和投资需求仍保持平稳，金融业暂时仍然保持扩充趋势，汽车制造业和日用消费品行业扩展需求也畅旺。仲量联行商业部广州董事马炜图透露，受次贷危机牵连的欧洲某金融机构在广州的办公室面积将扩大一倍，还准备开多一间地铺。另一个美国金融机构也通过仲量联行在广州物色了一间写字楼，落户珠江新城。

近年广州写字楼供应量上升迅猛，2007年约有50万平方米甲级写字楼供应，今年首季也有约14万平方米的新增供应，目前广州甲级写字楼总存量突破200万平方米，空置率从去年底的25.3％升至27.1％。受供应量激增和高空置率的影响及大批外资公司搬迁至天河CBD及珠江新城新落成的甲级写字楼，传统商业区的空置率上升，租金面临下调压力。

奢侈品牌涌入广州

“中国13亿人平均每人每天消费18元，而广东人是平均每天消费31元。”仲量联行广州研究部主管李畅指出，广州奢侈品消费群体已达到一定规模，每年累计消费额接近100亿元。仲量联行指出，大量国际品牌，特别是奢侈品牌，开始把拓展的触角伸入广州，而有限的优质商铺没有给予高端品牌太多的选择，环市路和天河城CBD仍是他们进入广州市场的首选，租金被继续推高。Salvatore Ferragamo、Just Cavalli、Orrefors等国际品牌在环市路或天河CBD开出了其广州首家店铺。Burberry等一些奢侈品牌也纷纷继续扩大营业面积。

仲量联行研究部门去年所做的零售商信心指数调查显示，在中国运营的零售商利润普遍好于预期，87％的被调查者说2007年的利润比前一年有较大提升，而2006年这个数据为54％。

房地产业大洗牌 将持续到年底

据仲量联行统计，2007年10月到2008年3月，广州住宅成交量同比下降42.9％，销售均价下降约20％。虽然还难以判断是否到底位，但进一步大幅下滑的可能性不大。“我从业十多年都没见过这么大的跌幅。”仲量联行战略顾问部中国区董事田强说，去年为了充业绩，很多房企都在圈地，现在他们被套住了，降价将是他们共同的策略。“去年人们去看楼，售楼小姐不睬你，现在是天天发短信给你。”

“即使是最有实力的开发商都缺钱，而且是非常缺钱。最近开发商拿地少了，有些项目的进展也慢了。”田强指出。由于银行借贷收紧、利率提高，过去倚赖于银行贷款和高杠杆率的开发商们发现融资渠道变窄。开发商在香港资本市场的融资渠道也不顺畅，等候上市的企业暂时上不了市，已经上市的企业融到的资金也需要等待审批才能转进来。“外管局、中央怕‘热钱’进来太快，审批速度较长，这个闸门慢慢往里放。”

仲量联行的报告指出，房地产行业的大洗牌可能即将揭开序幕，没有实力的开发商将被兼并或淘汰。过去两年增长过快、包袱过大的开发商将面临艰难抉择。这种“泡沫挤出效应”将可能延续到年底，成为2008年的主旋律。据业内人士透露，房企都在努力开源、节流，某个开发商在过去一个月就回笼了10亿元。“有资格排队等候上市的企业还是有些实力的，不能达到这个条件的企业面临的情况更差。”

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