DTZ戴德梁行张家鹏：10个观点辨析商铺投资

前几天，北京朝青区域某商铺项目因拖欠包租款而受到投资者诉讼。看到这则消息，感到有些郁闷，不是因发展商，而是投资者---是这样的事件看多了，对发展商一方的如此行为有些麻木，但投资者为什么在诸多前车之鉴的情况下，还屡屡重倒覆辙？平静下来，进行正面思考，试想面对一位准备投资商铺的好友，脱开之前讲过的一些细节判断商铺标准之内容，直言不晦地做一些观点交流，或许有益。

侥幸心理

“世上没有免费的午餐”，也不存在“没有风险的投资产品”，越是对于产品出售方所宣称的没有风险的产品，越要提商警惕---例如在所有投资商铺类别中，包租销售是听起来最没有风险，但却是套牢投资者最多的类型。其它行业案例也屡有发生，如最近沈阳“谁用谁知道”的蚁力神公司，因“包销养殖蚂蚁”变相融资，套牢大量投资者，成为了“谁不用都知道”的企业；又如前几年“东北大造林”事件，以看似完美的投资计划，吸空了很多家庭多年的辛苦积累。所以，在投资时不可有侥幸心理，希望遇到“无风险、高回报”的产品，成熟的心态是取得投资成功的第一步。

依赖他人

我的一位外籍同事说，中国大众在性格上存在着很多矛盾的面，典型如“多疑与轻信”、“利益与面子”。大多国人是持怀疑态度看待一切的，但也经常会因一个小事情而产生180度大转弯，将信任全部外托；而在一个追求利益的投资行为过程中，国人也常会因“面子”而忘记目标，以至最终实现了“面子”的需求而损失了投资利益。同事讲的不一定完全准确，但确实有一定代表性，而且在商铺投资市场上，上述现象也常有发生，影响到商铺的成功投资---如一些投资者在两轮洽商过后，便开始以义气用事的心态完全听从于销售人员；或因自己专业上的弱势而不好意思问过多问题；也有投资者甚至被“例证”所吓倒，听到说某位业内或知名人士已经下单，便完全信服。其实，对待投资自己需谨慎思考，判断过程不可过于依赖别人，自己要主动深入了解更多细节，因为最终也只有自己来承担决策的后果。

不求甚解

投资时“不求甚解”是导致投资者失败的重要原因之一。投资不是一件很容易的事情，需要对这个行业有相对了解，具备提出有效问题的能力，并有意识地针对对方乐观的前景描述进行更深层次的追询，而不可仅停留在表面。如在包租销售中所承诺的高回报，要想到此回报的取得是以发展商能够成功运营项目为前提，取得了租金收益才能够返还你，所以要更多了解其是否具备运营能力，而不能只停留在相信一纸包租合同上；又如对于诸多商铺所宣称的“具有高度唯一性”之优势，要深入了解凭什么别人不能做到而他们可以，通常行业的高端特色产品都出在经验丰富的专业运营商身上，新进入者很难实现，如果这个发展商之前都没有做过商业，就要十分小心。

张冠李戴

“张冠李戴”在包租商铺项目中最经营发生，具体操作是开发商将商铺产权以包租形式销售给投资者，而执行包租的却是另外一家管理公司，这家管理公司通常是受发展商所控制，但从法律上与发展商没有任何关联，这样做所能达到的目的是发展商将商铺卖掉，自身实现快速回款，将运营风险转加到投资者身上。进入运营后，项目如果租金收益还好，可能投资者会收到包租款，如果经营不佳，可能就会像最近出事的朝青某项目一样，管理公司就难以支付回报基至倒闭清算（管理公司注册资本可能只有几十万元人民币，也不会有太多实物资产），让投资者彻底深陷。

量力而行

商铺是经营性产品，其价值的发挥有赖于入驻商家的成功运营，如果商铺之地段及硬件优势明显，商家运营良好，则商铺的价值有机会持续上扬，但若是因商铺本身问题而无法实现招商或者商家在其中很难持续经营，那么这样的商铺价值可能都不及普通住宅---住宅租不出去还可自住，而商铺通常只能空置。商铺投资是一个相对大额的投资行为，意向投资人要量力而行，不可贪图便宜与低总价，因为存在硬性缺陷的商铺、高风险的包租商铺大部分都在此列。因此，高单价商铺可能会造成投资人的收益的漫长，但单价低的商铺亦可能会潜藏更大风险，重要的是投资者选择商铺投资要量力而行，若意向投资金额不大，则不一定要勉强选择商铺投资，可以做出其它考虑。