北京、上海、广州、深圳的写字楼市场供需盘点

北京：金融业是甲级写字楼租赁市场的支撑力量

目前，北京甲级写字楼市场的整栋购买交易市场较为平静，而一些新项目为了保证整个物业的品质，均采取只租不售的方式。

新项目的投入使用满足了一部分公司扩租或迁址的需求，而市场上对于甲级写字楼的强劲需求继续推动甲级写字楼平均租金上涨。高力国际报告中指出，北京甲级写字楼市场的平均租金是33.25美元/平方米/月（含物业费），比上一季度增长了12%。

高力国际认为，金融业依旧是北京甲级写字楼租赁市场上的支撑力量。由于金融街区域内聚集了众多的国企和外资金融机构，并且办公物业多是以自用为主，因此，该商圈的需求一直较为旺盛。2007年第三季度，北京写字楼市场甲级写字楼整体空置率与上季度相比有所下降，达到了目前的13.88%。

上海：公司扩张捉进写字楼需求增加

在固定资产投资以及国内消费的推动下，2007年上半年上海经济保持强劲增长的势头。高力相关数据显示，2007年前六个月，上海房地产投资比去年同期增长6.2%。同时，上海实际利用外商直接投资额较去年增长了7.3%，其中第三产业吸收外商直接投资比去年同期增长18%。

因为部分公司希望拓展现有办公面积，加上新进入上海的外资公司需要租赁楼宇以便开业，因此甲级办公楼的租赁需求依然保持强劲。例如，均富咨询（上海）有限公司承租了黄浦区莱福士广场2,929平方米楼面；甲骨文公司承租了卢湾区香港新世界大厦528平方米楼面；高富诺资产管理有限公司承租了卢湾区新茂大厦445平方米楼面。

高力国际大中华区报告中指出，在需求旺盛及供应有限的联合影响下，2007年第三季度甲级写字楼市场空置率达到了3%的历史低值，比上季度下降0.4个百分点。因此平均租金开价上升至每天每平方米1.2美元，而平均成交租金为每平方米每天1.1美元，较上季度增长了2.8%，比去年同期增长10%。2007年第二季度上海甲级办公楼的毛租金收入益率为7.71%，较上季度微幅下降0.07个百分点。甲级办公楼的平均售价为每平方米5,208美元，较上季度增长3.9%，较去年同期增长11.3%。

广州：写字楼市场租赁以搬迁和扩租为主

2007年第三季度，广州写字楼市场仅有维多利亚广场落成，为甲级写字楼市场提供了88,000平方米的新增供应。维多利亚位于天河区，由广州城市建设开发集团有限公司开发，租金为每月每平方米16美元，售价为每平方米2,390美元。

目前，广州写字楼的租赁以搬迁和扩租为主，例如，西门子（中国）有限公司广州分公司、汇丰银行（中国）有限公司广州分公司和毕马威企业咨询（中国）有限公司搬迁到粤海天河城大厦，并且扩大经规模，分别租赁了6,770平方米、1069平方米和6,827平方米。

2007年是广州甲级写字楼放量的高峰年，但由于多栋甲级写字楼都集中在年底落成，将为甲级写字楼市场提供37万平方米的新增供应。由地新增供应集中，市场需要一段时间的消化，预计空置率将有所上升。

深圳：甲级写字楼平均售价保持10%以上的升幅增长

2007年第三季度，深圳仅有一栋经贸中心落成，为深圳甲级写字楼提供113,148平方米的新增供应。经贸中心位于福田区，由深圳市荣超实业有限公司开发，租金每月每平方米20美元，该项目只租不售。本季度，深圳甲级写字楼吸纳量维持在85119平方米；整体租金在每月每平方米17.9美元；售价在每平方米3600美元。

深圳甲级写字楼的租赁主要以金融、物流、证券、保险、基金、高新科技和现代服务业为主，福田中心区仍然是全球500强企业和国内外知名企业的聚集地，未来超过70%的新增供应也集中在该区。

由于深圳写字楼的售价上涨较快，而且银行紧缩贷款后，使投资者的投资压力加大，导致目前成交的客户主要以自用为主；另外对于更多的企业开始转向租赁。年底有超过40万平方米写字楼新增供尖，将为这类型的企业提供更多的选择。