甲级写字楼评级之辩 五大行占领甲级市场

写字楼评级的“软性”因素，主要包括开发商的背景、物业管理公司的声誉以及写字楼外立面、内装修标准以及设施选用的品牌因素等。其中，开发商的写字楼营销模式，是评定写字楼等级的重要因素之一。通常高品质的国际甲级写字楼或甲级写字楼会采取只租不售的策略，即使部分面积进行销售，通常也不会在楼层内作产权分割。

然而即使是“权威”的国际“五大行”代表对此亦有意见上的分歧。

究竟能否分割出售？五大行代表有分歧

正方 戴德梁行 卓奇乐：可以分割出售

戴德梁行写字楼部董事卓奇乐认为，是否分拆或者产权分割出售，并不是写字楼是否被称作甲级的关键因素。

“例如，位于香港中环的力宝中心，它是分割出售的，但直到现在为止，并没有人说它不是甲级写字楼；另外，香港皇后大道9号项目也是一个典型的例子，曾经，最高的买卖成交价格达到每平方米20万港元，至今，在香港可能都没有写字楼买卖超越这个售价。这些物业都没有因为分割出售而影响它们的甲级品质。”

卓奇乐表示，在物业出售之后，会有“业主公约”制约业主的责任和权利，另外还有专业的物业管理公司来执行公约，约束业主及租户的行为。

对于写字楼租户的选择，卓奇乐表示，分散出售的写字楼的确无法约束小业主应该租给谁，或不应该租给谁。“但甲级写字楼的租金这么高，已经给租户设置了一个门槛，一般实力不够的企业根本无法承受甲级写字楼的租金，这已经限制了租户的品质。”另外，写字楼物业不像零售业的商业物业，对于“隔壁邻居”那么看重。“关上门就是自己的天地，出了门到了公共区域只要遵守公约就可以了。”

反方 世邦魏理仕 江浩添：必须只租不售

在上海，甲级写字楼历来由纯租赁经营和可售型两种，但从理论上来说，甲级写字楼只能是“纯租型”的。

对于纯租的写字楼而言，开发商必须作为大业主长期持有，所以会更注重项目作为长期投资所依赖的租金收益，因此会格外注重楼宇的建筑施工质量、后期维护和资产管理。由于业主的唯一性，可以实施综合的市场、租赁及管理战略，会更好的管理租客的信息资料，保证物业管理的质量以及确保物业整体的租金收益。

而可售型写字楼，在硬件上虽然也完全可以达到“甲级”标准。“但是，我们认为，一旦分拆出售，写字楼的内在价值就会降低很多，其中最大的一个因素就是物业管理。”由于开发商对于物业的负责期限最多不过一两年，之后就出售给小业主分别持有，而小业主由于利益各不相同，因此必然难于统一管理。

就租户而言，大公司一般不愿意向小业主租写字楼，因为小业主难以满足大租户很多非租金方面的要求，比如说，租户要求扩租，但隔壁是别的业主的。这导致分散出售的写字楼难以保证租户质量，一般像世界500强这样的知名企业，更加不会从小业主手中租用写字楼。

另外，小业主购买写字楼目的千差万别——有的自用，有的投资。所以无法就物业制定一个整体的租赁方案。同时，小业主购买的写字楼单元还存在买卖上的流通性，随着各自购买目的的不同，导致对于租客信息资料的管理以及整体的租金收益的维护极为困难。

中立 仲量联行 陈立民：超甲级才不能出售

陈立民表示，有些“出售型”写字楼的硬件指标的确达到了甲级标准，所以，不能因为“分割出售”，就说它们一定不是甲级写字楼。“但可以肯定是，它们一定不是超甲级写字楼。”

他分析认为，从三方面来看，分拆出售的写字楼难以达到较高的标准。其一，任何写字楼随着时间推移，都存在一个大楼维护的问题。如果是拆分出售的写字楼，大规模的改造很难统一进行，比如说大堂显得陈旧落后需要改造了，像这样“大动作”的维护和改造就很难争取到所有小业主的一致认可，虽然不改造也能维持，但很难继续保持一流写字楼的水准。

其二，知名的大租户一般不愿进驻分拆出售的写字楼。大租户一般不愿跟小业主分别讨论租金问题，比如说跟A业主谈好一个租金价格，但难保也能跟B业主谈妥，到时候是留还是走，很难决断。也有可能跟A业主谈好了，B业主觉得你“跑”不掉，于是要求要加租金。而租户的规模和质量是影响写字楼品质非常重要的因素之一。

第三，在同一栋写字楼里存在多个不同业主难免产生同质性竞争，业主之间为了争取租户而降低租金，导致租金出现“割喉”式竞争，大大降低写字楼应有的价值。

陈立民告诉记者，在香港，甲级写字楼，被分为A1、A2、A3三个级别，A1级别的写字楼就是甲级写字楼中的高端产品。目前仲量联行正在制定一个“超甲级写字楼”的判断标准，其中一个标准，就是不可以分拆出售。

“据我了解，目前上海的超甲级写字楼不超过10栋。”