广州写字楼的脸谱：印证城市脉络与财富流向

广州特有的城市性格决定了广州写字楼市场的特性。广州的写字楼起步于改革开放后的80年代，综观其成长的历程，广州与北京上海的写字楼发展历史有着惊人的相似点，都经历了大起大落的波动，起步--快速发展--低迷萧条--再一次快速发展，并且未来几年三大城市都将有举世瞩目的大型活动要举行，北京2008年的奥运会、上海2010年的世博会、广州2010年的亚运会，机遇的到来使得这三个城市又一次加快对市政建设的步伐，良好的投资环境必将加快写字楼的建设，特别是甲级写字楼的供给量大幅度提升。

从广州写字楼的发展区域变化来看，从一开始的环市东商圈，后来的东风路以及天河北，到如今的珠江新城和琶洲商务区，这与政府的规划走向也有着密切的联系。目前广州在售以及投入使用的甲级写字楼中，东风路商圈有2栋，环市东路商圈有11栋，天河北商圈有14栋，珠江新城为10栋，这些数字共占了全市甲级写字楼数量的92.5%。可以说，大量的白领将这些地带打造成了广州的工作间，也体现了广州商务活动最密集的脉络。

据统计，需求100平方米以下的企业达33%，100-200平方米的企业达36.7%，200-300平方米以上的企业为30.5%，这些用家多以中小型企业为主。这些调查数据正好在进一步印证了广州的性格：制造业、物流业以及对外贸易规模良莠不齐，其中以中小型企业居多，自然对公办面积的需求并不强烈，对甲级写字楼的消化量也不明显。

另外，消费者在选择写字楼的时候更多考虑的是交通的便利与否，其次便是价格以及大厦的形象。天河北和环市东属于广州较为成熟的商务圈，商务氛围较为浓厚，交通网络也十分便捷，这便成为许多商家的首选之地，虽然珠江新城在这两年开始崛起，但老商务圈的地位依然屹立不倒。

广州与北京、上海写字楼的比较：一线城市的尴尬

可以说，没有写字楼的城市，不能称之为城市，写字楼占据着这个城市最多的阳光与机会，从一个城市写字楼的发展情况可以洞察出该地区商业的发展状况。北京、上海、广州，三个中国一线城市各自具有自己的特点，但写字楼的现状却存在明显的差异。

笔者每次出差到北京，都会被长安街延长线上巨大的彩虹图案所刺激，北京建国门的这一标志是北京人心理上的CBD起始点：建国门到国贸之间沿线，北至中旅大厦沿线地带，这里是全国最贵的商圈--以国贸为中心的写字楼商圈，这也是北京总部经济最能体现的地方。而上海的写字楼经济更是众所周知，上海目前已跻身全球五十大办公楼租金最贵排行榜，成为除香港之外全国办公楼租金最贵的城市。从2004年到2006年底，上海甲级办公楼的租金就从0.7美元/平方米/天，上涨到1.2美元/平方米/天，短短的两三年时间上涨71.4%。
从1995-2004年广州写字楼的竣工面积来看，其竣工量仅为上海的38%，北京的40%。

在外商投资对写字楼需求的影响中，广州与北京、上海差异更为明显，北京、上海写字楼的供需与外商投资的关联性较强，相关系数分别为0.83，0.73，而广州仅为0.47，这就是为何最近商务部与外汇管理局联合发布通知，要求今后所有由地方部门审批的外资房地产公司必须上报商务部备案，但这对广州写字楼市场影响并不大的原因所在了。

北京写字楼兴旺，很大程度上受益于“总部经济”效应。在北京，根据不完全统计，朝阳CBD地段吸引了501家跨国公司、130家世界500强企业、4189家外商驻京办事处、21家跨国公司地区总部进驻。而上海的“国际金融中心”效应，也同样吸引了大批外资金融机构以及国内金融机构，推动了资本市场的繁荣，吸引了大量的投资和融资客户，对写字楼特别是甲级写字楼产生很大的需求。

近年来，广州开始大量开发写字楼，开始将“没有写字楼气质的城市”抛离，但是同时也有人担心：广州写字楼又一轮的增长高峰，是不是会带来再一次的投资过热？

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