海优质地段只租不售 写字楼今夏渐成关注焦点

几乎是在一夜之间，土地市场格局发生改变。今年上半年，在上海重要地块出让现场，中外开发商同台竞技的结果往往是，内地开发商以压倒性优势完胜。

又何止在上海，在杭州、在无锡、在广州，浙江绿城、万科屡屡以创出地区天价的巨资不断从对手手中抢地。一次次天价背后，拿地开始演变成一场“决心”之战。

外商才是比较理性的？

上海土地市场一度被认为是外资地产巨头的天下。浦东竹园地块，百联集团旗下卖场所在地，是百联集团力争要拿下的一幅土地，最终的结果是，李嘉诚的长和系以资金实力说话，出价46亿元拿走。

潍坊新村住宅用地，争夺者又是“外”姓的新鸿基和长和系，新鸿基砸下31.85亿元，以超过2万元/平方米获得。

而如今，这种外资屡屡攻城拔寨得手的状况却很难看到。6月21日，新江湾城地块出让，参与的境外开发商有凯德置地、东方海外、丽丰控股、新加坡庆隆投资、日里投资、永泰中国；本土有重庆龙湖、广州富力、杭州滨江、金地集团（行情论坛）、华润置地、江苏新城、万科地产，“土洋”比例相当，但最终的争夺却是在3家内资地产商之间进行，包括万科、重庆龙湖，还有浙江绿城。最后出价第二名的重庆龙湖，把价格抬到了12.5亿元。

热浪袭袭，随着室外温度的不断上升，沪上办公楼市场同样呈现出一副欣欣向荣的气象，量价齐升。近日，世邦魏理仕、财富国际广场、宝矿国际、嘉里不夜城等众多知名机构及开发商相聚瑞金宾馆，就上海写字楼投资的现状和发展展开讨论。

未来6年依然看好

上海写字楼根据客户群体和运作流程的不同可以分为租赁市场和买卖市场。据数据显示，租赁市场在2007年第一季度估计是整个市场15个季度后的连续上升。而租金的不断攀升又把市场细分为甲A、超级甲A及B市场。在租赁市场中，甲A市场租金基本达到10－15元人民币/平方米/天，而一些面积较小的案例，包括面积在200－300平方米左右的个案，每天的租金水平甚至超过了2美元/每平方米。

租赁市场每天的租金都在上攀，原因是供应量陆续减小。目前，中心地段的客户需求面积在1000、5000、8000平方米不等。随着年底大多数写字楼的竣工，供求不均衡的状况将得到缓解。接下来几年，浦东浦西的写字楼供应相对均衡，从现在到2011年，浦东浦西将各有超过200万平方米供应量，一年的吸纳量将在60到65万平方米左右。我们预期市场高顶在今年，之后会有一个小幅的回调，加之世博和奥运的利好消息，业界仍看好长期市场，租金在小幅平整甚至一段下滑之后仍会上升。

至于投资回报方面，基金与个体投资的理念完全不同，个体的理念大多重视租金及投资回报率，完全根据固定收入和楼价作比较；而地产基金不但看好人民币升值的前景，还看重整体楼市环境，一般的理念是入市3－5年实现回报。基金比较习惯收购两种类型的项目，一种是旧楼，买下之后进行完全改造，再重新出售；另一种则是因开发商在楼宇建造过程中资金周转不灵，基金注资兴建，完工之后再出售。这些地产基金在日本和台湾地区的收益基本达到15%－20%左右。

而外资基金对于整购物业的要求，第一是物业产权要明朗；其次产权要单一不能有任何小业主，在我接受的项目中，有一家外资基金因为3万平方米中仅有的200平方米属于小业主而拒绝成交；第三则是升值空间，对于基金公司而言，资金不成问题，因为不存在贷款，他们追求的是3到5年内房屋买卖的利润。目前，基金公司的困难主要是国内楼市标价模糊，基金公司都秉承了一个体系化的计算公式，可以根据目前的楼宇单价推出预期投资额以及3年后买回来的价格，而国内楼市标价没有很好的支撑点，价格制定不明朗化和不透明；其次是股权分配，基金投资由之前的单纯买卖发展到与业主共同开发，而在共同开发中面临的问题是股权比例。纵观目前基金投资可以看出，他们的共同点就是不愿意参与经营，大多采用外包，另一方面若基金参与开发，面临问题是很多内地的开发商报批不明朗。但是我们可以看到，如果拥有项目的本地开发商和拥有大量资金和较好的运营理念的基金强强联手，那么市场的发展空间是无限大的。外资基金比较乐意收购的四类项目分别是办公楼、商场、住宅和酒店。其中，酒店是基金最乐意收购但是很难收购的项目。目前由于住宅都是以买卖形式拥有，产权式的住宅只有酒店公寓，相对来说盈利的空间较小，商场是基金相当关注的由于上海中心位置的商场盈利不好，而收购后风险太大与之相比商业地产操作流程清晰，利润空间大，所以第一批基金最乐意收购的是商业地产。