海南时代广场 海口写字楼只租不售初现端倪

近日，位于海口国贸路与龙昆北路交汇口的海南时代广场主楼框架接近封顶时，正式对外招租。这意味着海口写字楼至今以来“分拆销售”的单一经营模式被打破，据悉，这座二十七层的精装修甲级标准写字楼，将采用“只租不售”的经营模式。

今年，海口写字楼尤其是金贸地区楼盘，将呈现放量供应的态势，据统计06年海口写字楼多达6个楼盘，市场竞争激烈。据统计，2006年新推量加上存量预计为30万平方左右，市场需求量在10万平方左右，市场供求比率达到3：1。呈现严重供过于求的市场现状。海南美联置业推出只租不售的经营模式成为市场的新亮点，引起了业界广泛关注。

在国外，成熟的写字楼市场大都采用持有经营的模式，面对企业对于写字楼的需求，写字楼出租是国际惯例，只有产权相对统一，才能保证高水平的统一管理，统一经营，这样才能更长久保持较高的物业品质。外资企业通常将写字楼租金视为经营成本的一部分，根据企业经营状况随时有可能缩减或扩充办公面积，所以多为租用写字楼。正基于此，长期持有写字楼才会有广阔的发展空间。

海口的开发商目前仍然是以销售写字楼为主，因为还没有那么多实力的开发商能长期持有物业。为了确保资金回笼，出售就成了一种看来是很恰当的选择。实际上国外的写字楼很少出售，写字楼是非常好的产品，未来的开发商应该特别注重品质，如果一开始就产权分拆，可能会在各个方面节约资金，不利于长远发展。所以写字楼未来的发展趋势就是“只租不售”。

就海口现状而言，投入市场的绝大多数写字楼都采用的是“业权分拆”的销售模式。其实，正如产权式商铺一样，这种写字楼经营模式的致命缺陷是：业权太过分散，难以统一管理，对于楼盘档次太过分散的写字楼，因为如果小公司林立，会降低自身的档次。如果租户由于某些特定原因进驻业权分散的写字楼，则不得不与多个小业主进行旷日持久的谈判。而如果租户因业务扩充需要扩大租赁面积，也不得不去面对更多不同的租赁合同。甚至有些租户因谈判不成而不得不将公司的其中一个部门迁往别处，增大管理成本。海口目前出售写字楼的开发商用分层控制的方法来解决这样的问题，也就是楼层较低的分散卖给小业主，而楼层高的整层出售。但由于开发商不拥有房产权，因此如果高层的业主拆分面积出租也是很难控制的。

租赁写字楼，恰可避免上述问题的发生。首先，由于这种模式保持了写字楼产权的统一与完整，有利于日后大厦统一经营管理与维护，更能使物业形象得到良好的维护与提升；同时，该模式也能令物业具备相当的租赁面积的调配弹性，能更好地满足客户因业务扩张而增加的办公面积的要求，并能有效避免企业因搬迁而带来的负面影响；此外，这种模式还能节省租户与业主的谈判时间，并保证合约简化及格式统一，租户只需要与开发商一个业主进行合同谈判，而不必要再面对众多不同的小业主。

虽然写字楼只租不售优势比较明显，但并不是所有写字楼都适合这种模式。写字楼物业是否选择只租不售，与开发商的实力息息相关，主要取决于开发商的资金实力、现金流动情况。从其他地区只租不售的写字楼来看，开发商都具有资金雄厚的行业背景。谈到资金实力，据海南美联置业公司林师雄副总经理说：“建造海南时代广场主楼的成本约一亿五千万人民币，绝大多数为我公司的自有资金，我们投资这种经营模式的写字楼，考虑的是楼盘档次和长期收益。但并不是所有的开发商都适合这样的模式，因为假设以银行资金为主的开发商也用这样的经营模式，前期投入过大，利息惊人，将会面临很大的经营风险。而且，每个开发公司的发展步伐及模式各有不同，有的倾向于迅速开发多个项目，因此愿意出售写字楼，而我们公司更愿意稳扎稳打，长期持有物业，保证楼盘的长久发展。”

据了解，建筑面积49000平方米的海南时代广场为甲级写字楼标准规划设计，吸引了多家大型企业的目光，目前已经在洽谈中。在北京、广州、上海的写字楼，出租比例大，因为实力雄厚的大型开发商较多，他们能把控写字楼的长期效益，而日益膨胀的外企群体更喜欢这样的模式，海南写字楼仍然是以本地开发、本地企业消化为主，因此出售比例高。

在竞争日益激烈的写字楼市场，写字楼比拼销售率将达到白热化程度，日后面临的最大问题是统一管理和整体形象问题，好的写字楼需要高水平的统一管理、统一经营，这样才能更长久保持较高的物业品质。市场应鼓励多出现长期持有的写字楼产品，那样城市才会有更多商务地产的亮点。由单一出售转为以租为主将成为海南写字楼未来的发展趋势。