中国写字楼市场投资正当其时 市场重心发生转移

“当下的房地产运营中，说到最受市场欢迎和精明的开发商青睐的物业，写字楼物业虽然不能说是第一考虑，至少是重要的一个。”第一太平戴维斯物业总监陆文坚表示，写字楼市场的重心正在发生转移，沿海二、三线城市的写字楼市场在不久的将来会得到良好发展。

顺德写字楼市场发展空间大

据了解，截止到2006年第三季度末，中国写字楼市场最高成交价格排在前列的城市有：上海、厦门、杭州、深圳、青岛、昆明等，其中2006年第三季度中国写字楼市场中，杭州以绝对的优势排在第一的位置，这说明2006年中国写字楼市场由一线城市逐渐发展到商业发达的沿海二线城市。

陆文坚认为，在政府实施房地产调控政策的情况下，写字楼受到的冲击是比较小的。加之中国整个投资环境的良性发展，外企涌入中国越来越多，对写字楼的需求持续上升；越来越多的民营企业的分化、诞生，越来越多人加入到做“老板”的行列……这些都是写字楼市场继续走好的重要依据。

“广州写字楼经济已经发展到一定高度，目前出现只租不售的局面，顺德接受广州辐射，第三产业逐渐兴旺，对商业物业需求日趋旺盛，必须推动高档写字楼发展。”陆文坚分析认为，与住宅市场相比，顺德写字楼市场还是一个竞争尚不充分、有待细分的市场，有众多“住改商”、“商务公寓”等小型写字楼产品，但这类写字楼仅仅满足了短期的需求，对配套、服务、商务氛围等并没有太大考虑，并且商务成本也较低，因此档次低、形象差的现象比较多见。当前发展商面临的最大课题是如何建设一个高节能、高智能、富有特色的写字楼，赢得市场的认可。

投资写字楼要精挑细选和控制风险

投资写字楼，已经是全国的一个新热点。许多专业投资者和有投资意识及经济实力的市民，都加入了投资写字楼尤其是高档写字楼的行列。陆文坚分析认为，写字楼和住宅都具有投资功能，但它们有截然不同的属性，核心差异在于住宅是一种“生活资料”，而写字楼是一种“生产资料”，当写字楼租不出去的时候，只能闲置，而不能像住宅一样可以自住，因此投资写字楼更要注意风险控制和精心选择。

首先，选址是一门学问，地段一定要选好。如果把投资住宅的方法套用在写字楼投资上，将有可能让投资者处于被动境地，因为写字楼投资并不是主要依赖房价本身上涨来获利，这种属性决定了写字楼投资跟商铺投资有些相像。陆文坚说，写字楼投资特别要看中其地段价值，尤其要注重该地段的发展潜力，最好处在市中心黄金区域，还要看今后是否会有更多的商业房产出现在周围，诸如写字楼、商铺等。

其次投资者要计算投资回报率。陆文坚说，一个写字楼投资的关键点，具体到数据上就是投资回报率。比较投资方案的唯一依据，就是投资回报率。计算投资回报率的简单公式是：投资回报率=每平方米年租金/每平方米售价。从公式上看，高租金、低售价是投资的最佳方案。现在写字楼能达到10%左右的投资回报率，而且回报比较稳定。另外，写字楼业主在签订出租合同时，不要签太长时间，随着租赁市场行情逐渐走高，签订短期合同更能取得收益最大化.

第三要选择纯写字楼。陆文坚说，这一点被大多数的投资者忽略了，却恰恰决定了投资的成败。商住楼的兴起一方面是总价低、门槛低，另一方面是商住两用，然而恰恰是两用的特点决定了商住楼的前景并不美妙，办公和居住成为不可调和的矛盾体。在北京、上海等商住楼发展较早的地方，已经大量出现了住户搬离的情况，而纯写字楼的需求日益高涨，入驻率节节攀升。沿海中小城市商住楼由于起步较晚，还没有出现这种情况，不过这种情况不可避免。

陆文坚表示，作为纯写字楼，国家有较高的标准规定，使其特性突出，如大堂作为写字楼的脸面，开发商要极尽所能做好大堂的装饰及功能配套的完善；层高要求在3．5~3．6米，有的甚至还设计了6．6米层高的复式结构，客户可根据需要自行分割组合空间，为展现个性化设计提供了条件；电梯、空调、供水、车库等配套设施上都有着特有的要求，同时还必须配置火灾自动报警系统和自动喷淋系统。

第四要注重写字楼的档次形象。个人投资写字楼时，要瞄准客户群来投资。陆文坚说，作为企业，选择写字楼办公的首要目的，往往是为了提升企业形象，不少企业将写字楼的档次形象放在仅次于区位的重要因素之一，物业建筑立面、建筑品质、大堂的品位和布置、电梯质量与配置状况、结构布局是否适用、采光通风是否良好等等，都决定了写字楼的档次。因此投资者应该选择那些建筑面积相对较大的写字楼，因为这表明将来入驻这个物业的公司实力会较强，有利于提高物业档次，今后可能有较为稳定的回报。投资者需要对上述内容逐一比较，并现场观察、实地感受。

第五要看配套，着重看信息化、智能化配置，包括综合布线系统、电梯品牌数量、停车位数量等。布线系统的优劣、信息传播速度的快慢直接影响到公司的业务，要选那些网络、通讯设备配置较高的楼宇，这些都是公司租户比较看中的方面。充足的车位也很重要，车位紧缺是目前写字楼物业面临的最大问题之一，选择的写字楼车位配置至少有1∶1以上，并配备足够的地上访客用车位。还要考察项目是否有商务配套，如秘书服务、酒店式服务、工商咨询、法律服务、会议室、视厅室出租等，还有管理公司的管理水平等细节，这些因素都直接影响租金水平。

第六看服务。商业物业的成功很大程度上取决于后期的管理水平。专业管理办公楼的物业公司，能给楼盘一个良好的内部环境，对大厦的设备设施有较好的维护，保证长期使用，对保证物业口碑、提高出租率、保持租金水平非常有效，从这一点上看，苛求的服务水准而不是计较物业费的高低显得更为重要。另外，一个具有丰富经验的租务部，也是投资客选择此类物业时应考虑的。

下一篇：珠三角地产业暗流涌动 竞争力亟待整合提高

更多写字楼新闻>>>

相关连接：

·合生创展造富运动 增加投资物业比重同比翻倍

·北京金融街迈出重要一步 打造国际化商务生态区

·商务式写字楼、公寓适合"小"本投资者胃口

·中东油资集体抢滩中国地产市场 拟复制迪拜奢华

·外国投机资金进军中国房地产业 追逐楼市暴利